Vlottende activa

Het saldo onderhanden werk betreft de saldi van de lopende grondexploitaties. Jaarlijks wordt het verschil tussen de lasten en baten aan het onderhanden werk toegevoegd of onttrokken. Jaarlijks wordt op grond van de verplichting uit het BBV bezien of er tussentijds een resultaat moet worden genomen.

Alle grondexploitaties zijn afzonderlijk door de raad vastgesteld. Per balansdatum is er een creditpositie indien op dat moment meer inkomsten dan uitgaven zijn gerealiseerd en een debetpositie indien er meer uitgaven dan inkomsten zijn gerealiseerd. Conform het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) voorschriften wordt voor verlieslatende projecten een voorziening gevormd en indien per balansdatum meer uitgaven dan inkomsten zijn gerealiseerd, wordt dát deel van de voorziening ingezet om de waarde op de balans nihil te presenteren. De som van alle deelprojecten zoals hiervoor benoemd, vormen het totaalsaldo van het onderhanden werk aan de activazijde van de balans. In het geval dat het saldo van de positieve grondexploitaties per balansdatum groter is dan het saldo van de verlieslatende grondexploitaties (rekening houdend met het aanwenden van de voorziening), kan daardoor de uitkomst van de post onderhanden werk een creditpositie op de balans geven.

De mutaties per complex zijn opgenomen in onderstaande tabel. We zien hier de geactiveerde vermeerderingen en verminderingen Leidsche Rijn, Stationsgebied en de binnenstedelijke complexen.

Herstructurering Leidsche Rijn 
In het Raadsbesluit van november 2024 inzake de tweede bestuursrapportage 2024 (Peilstok) is de voormalige grondexploitatie Leidsche Rijn per 31-12-2024 afgesloten en zijn twee opvolgende grondexploitaties geopend. Het gaat hierbij om een financieel-technische herstructurering. Deze herstructurering heeft plaatsgevonden omdat de werkzaamheden in een groot aantal deelcomplexen binnen de grondexploitatie Leidsche Rijn vrijwel zijn afgerond. Het openhouden en jaarlijks actualiseren van deze deelcomplexen zou onnodig grote capaciteitsinzet vragen en leidt hiermee een deel van de aandacht af van de deelcomplexen waar nog wél ontwikkeld wordt. In dat kader is de boekwaarde van de deelcomplexen waar geen ontwikkeling meer plaatsvindt afgesloten en resteert voor deze complexen per 31-12-2024 een boekwaarde van nihil. Van de deelcomplexen waar nog wel ontwikkeld wordt, is de boekwaarde overgegaan in een van de twee opvolgende deelcomplexen.
De toerekening van de individuele deelprojecten aan de opvolgende grondexploitatieprojecten heeft plaatsgevonden op basis van de criteria:

• Geografische samenhang;
• Resterende looptijd;
• Logische toerekening van nog te realiseren werkzaamheden.

De grondexploitatie Leidsche Rijn Uitvoeringsprogramma is geopend per 31-12-2024. Deze grondexploitatie kent een looptijd tot 10 jaar. De volgende deelcomplexen vallen onder deze grondexploitatie: Het Zand, Rijnvliet, Leeuwesteyn, Haarrijn, Maximapark, Hooggelegen en Resterend Woningbouw. Op deze grondexploitatie is conform BBV-regelgeving tussentijdse winst genomen in boekjaar 2024 ad 18,2 miljoen euro.

De grondexploitatie Leidsche Rijn A2-zone is geopend per 31-12-2024. Deze grondexploitatie kent een resterende looptijd langer dan 10 jaar. De volgende deelcomplexen vallen onder deze grondexploitatie: Leidsche Rijn Centrum, Papendorp en Strijkviertel. Daarnaast is het nieuwe deelcomplex Vierde Kwadrant Fase 1 geopend en toegevoegd. Ook dit deelcomplex kent een looptijd langer dan 10 jaar. Deze grondexploitatie kent een verwachte negatieve eindwaarde. Hiervoor is een voorziening getroffen.

Onderstaand hebben wij de financiële verwerking en het effect van de herstructurering weergegeven:

*exclusief de genomen winst over 2024
**bedrag betreft de genomen winst over 2024 op het afgesloten deel van de grondexploitatie Leidsche rijn van 49,355 miljoen euro

Leidsche Rijn robuuste posten

De robuuste posten waren ramingen (vooral van kosten) binnen de inmiddels afgesloten grondexploitatie Leidsche Rijn, die gezien de omvang en looptijd van de grondexploitatie robuust waren uitgewerkt.

Deze robuuste ramingen waren als volgt verwerkt:

• de robuuste ramingen werden jaarlijks ten behoeve van de resultaatbepaling van de grondexploitatie Leidsche Rijn bij de jaarrekening buiten beschouwing gelaten. Op basis van het actuele POC percentage werd het bedrag aan robuuste ramingen in de reserve grondexploitaties gestort;
• de robuuste ramingen maakten wel onderdeel uit van het MPR waarmee de raad zicht en grip houdt over het totaal aan ramingen binnen de grondexploitaties;
• op het moment dat de budgetten vallend onder de robuuste ramingen minder robuust waren werd de inzet van deze budgetten voor Leidsche Rijn aan de raad voorgelegd: Tot dat moment waren de ramingen onderdeel van de reserve grondexploitaties gelabeld aan de grondexploitatie Leidsche Rijn.

In de Peilstok 2024 (onderdeel van de Tweede bestuursrapportage 2024) is inzicht gegeven in de robuuste ramingen als onderdeel van de geraamde lasten 2024. Bij de actualisatie van de grondexploitatie Leidsche Rijn zijn de robuuste posten volledig opgenomen in de ramingen van de opvolgende Leidsche Rijn grondexploitaties (Uitvoeringsprogramma en A2-zone). De boekwaarde van POC-correctie over de robuuste posten is eveneens bezien in het afsluiten van de grondexploitaties Leidsche Rijn en de opvolgende grondexploitaties (uitvoeringsprogramma en A2-zone).

Toelichting boekjaar 2024

Verwachte exploitatieresultaten Leidsche Rijn, Stationsgebied en binnenstedelijke complexen
(op basis van eindwaarde)

Met het Meerjaren Perspectief Ruimte 2022 en de tweede bestuursrapportage 2024 (Peilstok) is voor de grondexploitaties BEFU en Leidsche Rijn A2-zone door de gemeenteraad ingestemd met een looptijd van de grondexploitaties tot respectievelijk 2036 en 2039. In het meerjaren Perspectief Ruimte 2025 blijft deze looptijd voor beide grondexploitaties als uitgangspunt gehandhaafd. Alle overige grondexploitatieprojecten kennen een looptijd van maximaal tien jaar.

Daarnaast is volgens de POC-methode van het BBV in 2024 winst genomen op de volgende grondexploitatiesprojecten.

*Betreft de slotboeking om de deelcomplexen van de grondexploitatie Leidsche Rijn, waar geen ontwikkeling meer plaatsvindt, af te sluiten en de negatieve boekwaarde terug te brengen tot nihil.

Toelichting bij totstandkoming saldi grondexploitaties

Voorzieningen Grondexploitaties

De voorzieningen grondexploitaties zijn gebaseerd op de bepaling van de nominale waarde van de grondexploitatieprojecten met een negatief saldo.

Algemeen
Het nog te realiseren deel van de grondexploitaties wordt doorgerekend op netto contante waarde (ncw) prijspeil 2025 en toegelicht op eindwaarde. De doorrekeningen zijn gebaseerd op basis van aanwezige contractposities en indien die ontbreken op aannames. Hieronder geven wij een toelichting bij de belangrijkste kosten- en opbrengstenparameters en de hierbij gehanteerde uitgangspunten. In 2025 zijn de parameters gewijzigd ten opzichte van de vorige actualisatie, de wijzigingen worden toegelicht in het MPR 2025.

Rente
Aan de voorraad onderhanden werk wordt jaarlijks rente toegerekend. Voor 2024 bedroeg het percentage berekend volgens BBV-voorschriften 1,73%.

Indexering kosten
De indexatie van de kosten is voor 2025 op 2% vastgesteld. Voor de daaropvolgende jaren is de indexatie vastgesteld op 2,5%. Naar verwachting kan met deze indexering de stijging van de bouwkosten voldoende worden opgevangen, dit mede vanwege huidige contractposities – aanbestedingen.

Indexering opbrengsten
Standaard is een indexatie van de opbrengsten conform de contractvoorwaarden. Daar waar geen contractpositie aanwezig is, worden de nog te realiseren opbrengsten jaarlijks geïndexeerd. De indexering van de opbrengsten bedraagt 0% in 2025, met uitzondering van vrije-sector woningen: deze worden in 2025 met 2% geïndexeerd. Voor de daaropvolgende negen jaar bedraagt de indexering 1% of 2% voor opbrengsten, afhankelijk van het te bouwen woonsegment (middensegment of vrije sector). Na tien jaar worden opbrengsten niet meer geïndexeerd. Het kantoor- en bedrijvenprogramma, horeca en retail worden niet geïndexeerd. De grondexploitaties Leidsche Rijn en BEFU kennen een resterende looptijd langer dan tien jaar.

Fasering woningbouw-, bedrijventerrein- en kantorenprogramma
Voor zowel de programmering van de woningbouw als voor bedrijventerrein geldt, dat op basis van marktontwikkelingen, de programmering stedelijk wordt afgestemd. Na stedelijke afstemming wordt de fasering opgenomen in de grondexploitatie. Herijking van de programmering is een jaarlijks stedelijk proces dat voorafgaand aan de actualisatie van de grondexploitatie wordt uitgevoerd.
Voor kantoorprogrammering geldt naast bovenstaand proces aanvullend nog provinciale afstemming.

Grondprijzen
In de grondexploitatie wordt de grondprijs die volgt uit een contractpositie opgenomen. Daar waar (nog) geen contractpositie aanwezig is, wordt de bandbreedte van de grondprijzenbrief 2025 aangehouden. In de afgelopen drie jaar zijn alle uitgiften minimaal binnen de bandbreedte van de grondprijzenbrief gerealiseerd.

Plan- en VAT-kosten
Per grondexploitatieproject is een raming aanwezig waarin per eventueel deelproject en per projectfase de plan- en VAT-kosten zijn begroot. De plan- en VAT-kosten zijn voor alle grondexploitatieprojecten tot einde werk begroot.

Ramingen BRM (kosten bouwrijp maken) en WRM (kosten woonrijp maken)
In de grondexploitatie worden de budgetten voor BRM en WRM conform contractpositie opgenomen. Daar waar (nog) geen contractpositie aanwezig is, wordt een realistische raming, mede gebaseerd op meest recente aanbestedingsresultaten, opgenomen.

Vennootschapsbelasting positie grondexploitatieprojecten gemeente Utrecht
Per 1 januari 2016 is de belastingplicht ingevoerd voor ondernemingen van overheden voor de vennootschapsbelasting.
In het Coalitieakkoord van 2022 is met betrekking tot het grondbeleid besloten om binnen gebiedsontwikkelingen een stevigere rol te pakken om de maatschappelijke doelen van de coalitie te kunnen realiseren. In tegenstelling tot voorgaande jaren wordt actief grondbeleid en strategische grondposities ingezet waar dit een toegevoegde waarde heeft, mits de risico’s zijn gewaarborgd. Het kiezen voor een actievere rol vertaalt zich door in een toenemend aantal grondexploitaties. Het totaal van de momenteel lopende grondexploitaties is fiscaal verlieslatend. Daarmee is aan een eerste vereiste van ondernemerschap, namelijk winstgevendheid, al niet voldaan. Bij de actualisatie van de grondexploitaties wordt dan ook geen rekening gehouden met vennootschapsbelastingdruk op de grondexploitaties.

Risicomanagement en weerstandsvermogen
Conform de door de raad vastgestelde nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen worden de risicoanalyses voor de gemeentelijke grondexploitaties twee keer per jaar geactualiseerd (bij de Jaarstukken en bij de Programmabegroting). Het weerstandsvermogen voor het opvangen van de risico’s van de grondexploitatie Stationsgebied is onderdeel van het gemeentebrede weerstandsvermogen. Voor het opvangen van de risico’s grondexploitatie Leidsche Rijn en de binnenstedelijke grondexploitaties is op basis van het actuele financiële beeld geen gemeentebreed weerstandsvermogen nodig. Deze risico’s kunnen worden opgevangen binnen de Reserve Grondexploitatie. In het MPR wordt het financiële beeld van alle grondexploitaties binnen de gemeente Utrecht toegelicht, evenals bijbehorende risico’s, scenario’s en beheersmaatregelen