Hier staan we stil bij de relevante ontwikkelingen die voor 2024 van invloed waren op onze ambitie.
Betaalbaarheid door huurders onder toenemende druk
In de begroting 2024 signaleerden we dat, onder andere door stijgende bouwkosten (als gevolg van inflatie en energiecrisis) en hogere onderhoudskosten, de kostprijsdekkende huur verder zou gaan stijgen. We hebben gezien dat de inflatie rondom bouwkosten afnam en niet meer sterker steeg dan het algemene prijsindexcijfer. Daarnaast zijn de energieprijzen enigszins genormaliseerd, maar nog steeds hoog. Door onzekerheid over (Rijks)subsidies, stijgende onderhoudskosten en btw-verhogingen bij sport en cultuur bleven de zorgen over de betaalbaarheid bestaan bij onze maatschappelijke huurders.
Marktontwikkelingen (vertragingen in projecten)
De afgelopen jaren, ook in 2024, hebben we gemerkt dat de kosten van het ontwikkelen en beheren & onderhouden van maatschappelijk vastgoed blijven stijgen. Oorzaken zijn de marktontwikkeling, hoge inflatie, het bouwen in hoge dichtheden en onze doelstellingen ten aanzien van duurzaamheid en gezondheid.
In diverse projecten over de hele stad, maar zeker in gebieden als Leidsche Rijn Centrum, omgeving Berlijnplein, Beurskwartier en Merwede wordt steeds duidelijker dat de normbudgetten die we hanteren niet meer passen bij de hoogstedelijke uitgangspunten en ambities. In 2024 hebben we het gesprek over de ambities tegenover de betaalbaarheid verder op gang gebracht.
Stapeling van functies versterkt deze problematiek. Samen met aanleverproblemen, netcongestie en beschikbare capaciteit in de markt veroorzaakt dit vertraging binnen projecten.
Netcongestie
In de begroting 2024 hebben we netcongestie als ontwikkeling gesignaleerd. In 2024 zien we dat netcongestie een blijvende uitdaging is voor ons maatschappelijk vastgoed, dit zal de komende jaren zo blijven. Zo worden aanvragen voor nieuwe grootverbruik aansluitingen op een wachtlijst geplaatst en is het niet uit te sluiten dat netcongestie in de nabije toekomst ook voor kleinverbruik aansluitingen zal gelden. Wanneer projecten niet (tijdig) gerealiseerd worden belemmert dit de gebalanceerde groei van onze stad, onze wettelijke taak ten aanzien van onderwijshuisvesting en de huisvesting van andere gemeentelijke beleidsdoelen, zoals sport, zorg en cultuur.
In 2024 zijn diverse stappen gezet om de gevolgen van netcongestie te beperken. Op 21 mei 2024 hebben wij uw raad per brief geïnformeerd over een tijdelijke maatregel om te voorkomen dat lopende renovatieprojecten (per direct) stil komen te liggen. In plaats van volledig aardgasvrij renoveren kiest de gemeente ervoor om gebouwen tijdelijk aardgasvrij-ready te maken. Zodra er weer aansluitcapaciteit beschikbaar is worden de betreffende gebouwen alsnog volledig aardgasvrij gemaakt. Voor (vervangende) nieuwbouwprojecten is nog geen eenduidige kortetermijnoplossing in zicht en wordt per project gezocht naar een maatwerkoplossing. Voor diverse projecten zijn al oplossingen gevonden. Zo wordt in de nieuwe Utrechtse stadswijk Merwede gewerkt met een nieuw type stroomcontract: een groepscontract waarin de gehele wijk een gecombineerd maximaal vermogen krijgt. Hierdoor kunnen ook maatschappelijke voorzieningen met een grootverbruik aansluiting gerealiseerd worden. Naast contractuele oplossingen worden ook andere netbewuste oplossingen overwogen en onderzocht, zoals het realiseren van externe regelbare opwek door middel van batterijen, aggregaten en zonnepanelen.
Stijgende onderhoudskosten, mede door wettelijke verplichtingen aan onderhoud
In 2024 zijn de onderhoudskosten gestegen. Onderhoudscontracten hebben we geïndexeerd. Nieuwe contracten hebben echter gezorgd voor een stijging van de onderhoudskosten. Daarnaast zorgen de kosten van de wettelijke verplichtingen voor een stijging. Met name het uitvoeren van brandscans en de uitvoering van maatregelen die daaruit volgen zorgen voor een forse stijging in de onderhoudskosten. De middelen zijn voor enkele jaren toereikend maar op termijn zien we een tekort ontstaan.
Leegstandsbeheer
Bij tijdelijke leegstand maakt de gemeente onderscheid tussen:
- Klassiek leegstandsbeheer voor de periode 0 tot 6 maanden (de gemeente heeft hiervoor een overeenkomst met een externe partij);
- Tijdelijk beheer voor de periode 6 tot 24 maanden.
Voor deze laatste, langere periode zijn we in 2024 gestart met het zoeken naar een passende vorm. Uitgangspunt is dat we deze panden wijk- of buurtgericht inzetten voor maatschappelijke doeleinden. Hierbij is het van belang dat er aandacht is voor maatwerk en flexibiliteit, zodat per pand en per duur van de leegstand het juiste initiatief voor de wijk gekozen kan worden. Hiervoor wordt de kennis en expertise van (beleids)afdelingen ingeschakeld. Daarnaast hebben we onderzocht welke financiële-, juridische- en praktische consequenties deze vorm van beheer heeft en hebben we een aanbestedingsleidraad opgezet.